从精装房看房地产未来

　　。毕竟当下房地产企业资金紧张，能按时交房就谢天谢地，哪还顾得上质量？事实真是如此吗？我们今天就来深度剖析中国房地产未来几年的质量状况，以及行业的发展走向。

　　先给大家吃颗定心丸：如今新建的房子，软件部分或许存在各种隐患，但硬件部分的安全性依旧有保障。像楼房坍塌这类严重事故，仍是极小概率事件。

　　自2014年起，中国对建筑质量实行终身追责制，在结构安全问题上偷工减料，风险与收益严重失衡，实在不划算。再加上建筑工艺慢慢的提升，从安全角度考量，还是比较可靠的。

　　房子建成后，验收环节层层把关。首先是开发商携施工、监理、勘察、设计五方进行竣工验收，紧接着政府的质监、规划、人防、公安、消防、环保等部门开展专项验收。此外，供电、卫生站、档案馆、燃气、防雷、给排水、电信等各方也去参加了。参与方众多，想蒙混过关难上加难。

　　而且开发商、施工方、监理、勘察、设计这五方，表面一团和气，私下里却互相看不顺眼。开发商觉得各方都在烧他的钱，施工方嫌弃监理总挑刺，设计和勘察抱怨钱少事多，监理则指责施工方不按规范施工、一味赶进度。

　　这种微妙的制衡关系，反倒在某些特定的程度上保障了建筑整体的结构的质量。毕竟偷工减料省下的钱，还不够打通各方关系，倒不如把主体结构建得牢固些。

　　话虽如此，当前建房速度过快、工期过短仍是明显问题。赶工不仅让工人疲惫不堪，前期的勘察研究也难以做到严谨细致，规划有可能会出现失误，设计常常直接套用模板，不够周全。

　　俗话说 “慢工出细活”，正因如此，虽大的安全问题没有，但在一些非安全相关的方面，开发商能省则省。比如绿化工程，宣传时承诺的三四百一棵的银杏树，最后可能换成几十块一棵的洋槐；说好的大树，实际栽下的却是小树，绿化能达到宣传的一半，就算开发商有良心了。

　　防水方面同样堪忧，中国建筑防水造价仅占整个工程的2%，而国外普遍在8%-10%。这就导致中国的房子用不了几年，漏水问题频发。还有配电、供水、电梯、小区道路照明等表面看不到的隐形工程，刚交付时看似没问题，但因使用了廉价材料，没几天就故障不断。

　　2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%。据专业机构中性情形下的预计，2025年新开工面积同比下降15.6%，房地产开发投资额同比下降8.7%。当前房地产市场面临着诸多挑战与机遇，而其中精装房问题逐渐凸显，或将成为影响市场的主要的因素之一。

　　如今精装修的房子为何饱受诟病？买精装修房是不是就从另一方面代表着当 “韭菜”？买卖双方心里都门儿清。可奇怪的是，精装修房的占比却慢慢的升高。在2024年，百强房企新开盘的全装修建面比例为46.13%。其中一线%，二线%，三四线%。

　　按理说，精装修具有统一采购、统一施工的优势，成本能节省一半，垃圾处理也更方便，入住后还能免受邻居装修噪音的困扰，所以在国外，买房大多是精装修交付。但在中国，精装修却声名狼藉，业内人士都清楚其中猫腻，为何这种 “坑人” 的现象还屡禁不止呢？

　　这背后是多方妥协的结果。根源要追溯到2015 - 2017年那波房价飞涨，房价几乎一天一个价，购房者生怕晚一个月出手，就少买一个卧室。为调控房价，上级下达指标，各地纷纷出台限价政策，给楼盘最高价设限，有效遏制了房价上涨。

　　然而房价能限，地价却不能限，毕竟地方财政收入大半依赖土地出让，如果地价降低，财政收入必将大受影响，谁都不愿自降收入，所以地价仍在上涨。

　　同年为抑制炒房行为，各地要求开发商直接售卖精装修房。初衷是增加炒房客的持有成本，让闲置的房子因装修贬值，同时也为自住购房者提供便利。这两个规定单独看都挺合理，可放在一起，却产生了意想不到的 “化学反应”。

　　房价被限死，地价却持续攀升，开发商建房利润空间被严重压缩，甚至无利可图。好在有精装修这一 “出路”，开发商便在装修环节寻求利润。毕竟装修费用不计入房价，房价看似没涨。

　　比如，一套市场价4万一平的房子，限价3万五，开发商就加个6000块钱的装修费，总价依旧高于4万。一般的情况下，6000块一平米的装修能打造出豪宅标准；批量装修的线块一平也能装出十分好的效果。

　　但实际很多项目中，4000块的装修标准，开发商最后可能只投入800块一平的成本，这样装出来的房子自然让业主大失所望，开发商还感觉自己亏了。原本毛坯房就值4万一平，现在加上装修才4万，还觉得是白送装修，爱买不买。

　　当时房价持续上涨，购房者也只能无奈接受。如此一来，开发商糊弄装修公司，装修公司为控制成本只能偷工减料，业主住得糟心却又不得不买，各方都清楚这是个 “坑”，却无力改变。

　　至于这其中的问题根源，我暂不给出结论，但可以为大家揭晓房地产接下来的三个发展趋势。这就为为大家剖析中国房地产的未来走向，以及这与普通人有何关联。

　　首先，在2024年7月份召开的第二十届三中全会上，写入了“完善房地产税收制度”，文件明确“到2029年完成本决定提出的改革任务”，意味着房地产税从2024年真正开始启动，将在未来5年内全面落实。

　　这就意味着房产税一旦全面落实，不但可以调节社会财富分配，拥有多套房产的人需要缴纳更多的税款，这笔收入还能够适用于改善公共服务、支持保障房建设等，从而间接惠及中低收入群体，促进社会公平。

　　其次，期房短期内不会取消。原因与上述类似，房地产行业已处于压力临界点，政府接连出台扶持措施，不可能在此时 “断了” 地产商的资产金额来源。尽管大家对期房诟病颇多，但短期内确实没有办法进行调整。

　　有趣的是，期房制度放大了地产商的借贷规模，原本建好才能卖的楼，现在提前从消费者手中借钱来盖，过度扩张和信贷正是地产商陷入困境的根源。然而当资金紧张时，这个 “病灶” 却不能轻易触碰，否则会引发行业 “暴毙”。

　　最后一点或许出乎很多人意料，我认为未来房地产会逐渐向社会公共事业靠拢，就像水电、粮食一样。商品房的概念可能不再是市场主流，不过这一趋势的形成需要10年甚至更久。

　　如果政府不再过度依赖土地财政，能够有效控制地价，再加上国企主导房地产建设，那么房价有望像猪肉、水电煤气、高铁票价一样，成为一种基础社会服务，回归到老百姓可承受的合理价位。

　　其实钢筋水泥成本并不高，2000块一平米的建筑成本，足以盖出质量上乘的房子，土地本身也不应被过度炒作。以北京为例，平原面积约为6390.3平方公里，城市建成区面积约为1289.3平方公里。据2023年数据，海淀区农用地共20792.0公顷，即207.92平方公里。

　　其他城市也存在类似土地利用情况。可见从土地资源角度来看，有一定的空间可挖掘利用。只要房子不再过度与税收、信贷等资本概念紧密捆绑，回归居住本质，它本不该成为让人望而却步的奢侈品。

　　如今我们甚至难以界定房子究竟是普通商品，还是人人应享有的基本生存物资。当然我并非说未来房子会免费发放，就像大米、水电虽是公共事业，仍需花钱购买一样。

　　但倘若有一天，年轻人不再为买房发愁，能轻轻松松实现购房梦想；人与人之间不再以房子数量来衡量身份高低；我们无需为还房贷而节衣缩食，牺牲其他生活质量，那时我们才可以真正共享经济发展的丰硕成果。

　　4000的标准800的成本，至少在北上没见过，人力材料成本利润也不可能支撑此现状存在

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